辦公樓寫字樓選址指南

導讀：如今的寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)可謂是遍地開花，其宣傳、炒作(zuo)手(shou)法(fa)層出不窮，令人目(mu)不暇接，無所適從。面對市(shi)場上品質、區域、位置、各不相同的寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)，作(zuo)為寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)直(zhi)接用(yong)戶，應(ying)該如何甄選出適合(he)自己企業的優質寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)呢？

一、寫字樓選址應當遵循的三要素：區域、位置、物業

　有資料(liao)顯示，國外(wai)的企業(ye)在選(xuan)擇辦公物(wu)業(ye)的時(shi)候，往(wang)往(wang)會(hui)考慮三(san)(san)個(ge)(ge)(ge)(ge)要素。第(di)(di)一個(ge)(ge)(ge)(ge)要素是整個(ge)(ge)(ge)(ge)目(mu)標商圈的開發狀況；第(di)(di)二個(ge)(ge)(ge)(ge)要素是具體的地點，即辦公物(wu)業(ye)的地點選(xuan) 擇；第(di)(di)三(san)(san)個(ge)(ge)(ge)(ge)要素是具體的物(wu)業(ye)和物(wu)業(ye)管理。在商圈上(shang)，很(hen)(hen)多公司(si)辦公選(xuan)址首先會(hui)很(hen)(hen)關注產(chan)(chan)業(ye)鏈、產(chan)(chan)業(ye)集群和產(chan)(chan)業(ye)地帶，這是企業(ye)在選(xuan)擇一個(ge)(ge)(ge)(ge)大的區域(yu)。

　在產業環境的諸多構成(cheng)(cheng)(cheng)因素(su)中(zhong)，除了考(kao)慮地(di)區(qu)受教育勞(lao)動力(li)(li)數量(liang)、已有教育資源外，還要考(kao)慮當(dang)地(di)政(zheng)府的支持力(li)(li)度(du)。在地(di)點選擇方面，應(ying)(ying)把(ba)(ba)一次(ci)性成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)降(jiang)(jiang)到(dao)(dao)(dao)最(zui)低(di)， 包括生(sheng)產成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)、搬遷(qian)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)和建(jian)筑(zhu)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)等；把(ba)(ba)持續性運營成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)降(jiang)(jiang)到(dao)(dao)(dao)最(zui)低(di)，包括勞(lao)動力(li)(li)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)、交通(tong)、公(gong)用設施和稅收等；把(ba)(ba)風(feng)(feng)險降(jiang)(jiang)到(dao)(dao)(dao)最(zui)低(di)，考(kao)慮到(dao)(dao)(dao)各(ge)種風(feng)(feng)險因素(su)，如政(zheng)府 管(guan)制、電力(li)(li)供應(ying)(ying)等；把(ba)(ba)機會(hui)最(zui)大化，不要為選址而選址，而要把(ba)(ba)公(gong)司(si)選址和搬遷(qian)作為公(gong)司(si)發展戰略的一部分。

二、寫字樓選址要看運營成本

　這是(shi)(shi)當前企(qi)業(ye)(ye)(ye)寫字樓選(xuan)(xuan)址所最關(guan)(guan)心(xin)的問題。如(ru)果說以前企(qi)業(ye)(ye)(ye)在(zai)選(xuan)(xuan)擇辦(ban)公(gong)地點首先看位置、硬件設(she)施，是(shi)(shi)因為(wei)那時(shi)經濟相對(dui)(dui)落后(hou)，城市發(fa)展水平(ping)較低，地理位置成(cheng)為(wei) 決(jue)定企(qi)業(ye)(ye)(ye)成(cheng)敗的關(guan)(guan)鍵因素。尤其對(dui)(dui)于(yu)一些剛剛進入(ru)中國的外(wai)資企(qi)業(ye)(ye)(ye)和新興(xing)的國內企(qi)業(ye)(ye)(ye)而言，企(qi)業(ye)(ye)(ye)知名度不高，企(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)(dui)所選(xuan)(xuan)辦(ban)公(gong)樓是(shi)(shi)不是(shi)(shi)能達(da)到(dao)彰顯企(qi)業(ye)(ye)(ye)實力、宣(xuan)傳企(qi) 業(ye)(ye)(ye)形象的目的非常關(guan)(guan)心(xin)。同(tong)時(shi)，企(qi)業(ye)(ye)(ye)還關(guan)(guan)心(xin)寫字樓的空(kong)調(diao)、電力、交通等配套設(she)施，對(dui)(dui)運營成(cheng)本(ben)則不大重視。現在(zai)的情(qing)況相反(fan)，當企(qi)業(ye)(ye)(ye)選(xuan)(xuan)擇寫字樓的時(shi)候，第一個考(kao) 慮就是(shi)(shi)運營成(cheng)本(ben)或辦(ban)公(gong)成(cheng)本(ben)，離開了(le)成(cheng)本(ben)就談不到(dao)寫字樓物(wu)業(ye)(ye)(ye)的好壞，這也是(shi)(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)(dui)股東負責，對(dui)(dui)財(cai)務報表、對(dui)(dui)現金(jin)流負責的表現。

　　值得注意(yi)的(de)(de)是(shi)，作(zuo)為企(qi)業(ye)(ye)(ye)寫字(zi)樓選(xuan)址關(guan)(guan)鍵點的(de)(de)辦公(gong)成本，包含許多方(fang)面(mian)(mian)，租(zu)金(jin)只是(shi)其中(zhong)(zhong)的(de)(de)一(yi)(yi)項，還包括折舊費用、運營成本、人力資(zi)本等(deng)(deng)。對(dui)于北(bei)京(jing)幾大熱(re)點寫字(zi)樓分布區(qu)(qu)域(yu)而(er) 言(yan)，CBD地區(qu)(qu)的(de)(de)平均入(ru)住(zhu)(zhu)成本最高，金(jin)融街地區(qu)(qu)比CBD稍低(di)，中(zhong)(zhong)關(guan)(guan)村地區(qu)(qu)次之。除此之外(wai)，企(qi)業(ye)(ye)(ye)寫字(zi)樓選(xuan)址還要注重交通狀況、健康安全(quan)、配套服務(wu)(wu)，員(yuan)工關(guan)(guan)系(xi) 也是(shi)一(yi)(yi)個參(can)(can)考因素。一(yi)(yi)種新的(de)(de)趨勢(shi)是(shi)，除了企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)房地產部(bu)門、業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)部(bu)門、法(fa)律部(bu)門參(can)(can)與(yu)寫字(zi)樓選(xuan)址外(wai)，人力資(zi)源(yuan)部(bu)門也參(can)(can)與(yu)其中(zhong)(zhong)，在選(xuan)址的(de)(de)時(shi)候(hou)開始考慮(lv)寫字(zi)樓周 邊的(de)(de)交通、住(zhu)(zhu)房等(deng)(deng)方(fang)面(mian)(mian)能否給員(yuan)工帶來方(fang)便，是(shi)否有利(li)于留住(zhu)(zhu)人才等(deng)(deng)方(fang)面(mian)(mian)的(de)(de)問題。企(qi)業(ye)(ye)(ye)在做出(chu)寫字(zi)樓租(zu)賃(lin)或者(zhe)購買決(jue)策的(de)(de)時(shi)候(hou)，要把企(qi)業(ye)(ye)(ye)選(xuan)址當作(zuo)是(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營活動的(de)(de) 一(yi)(yi)部(bu)分，不應只考慮(lv)物業(ye)(ye)(ye)本身的(de)(de)軟硬件條(tiao)件，還要考慮(lv)財務(wu)(wu)關(guan)(guan)系(xi)、員(yuan)工關(guan)(guan)系(xi)。

三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映，按需選擇是硬道理

　在北(bei)京，企業(ye)辦(ban)公選(xuan)址(zhi)大(da)抵(di)經歷了幾個(ge)發展階(jie)段(duan)(duan)：分散型的(de)高級(ji)酒店(dian)階(jie)段(duan)(duan)、一線商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)純(chun)寫字樓(lou)階(jie)段(duan)(duan)和(he)二線商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)特色階(jie)段(duan)(duan)。所謂一線商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)是指CBD、金融街、中 關村三大(da)商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)，二線商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)主要是指亞奧商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)、BDA商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)、望(wang)京商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)、上地商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)、東二環(huan)商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)等(deng)新興商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)。九十年代初，很多外企選(xuan)址(zhi)基本上在高級(ji)酒店(dian)（如北(bei)京飯(fan) 店(dian)等(deng)），以(yi)利于推廣產品和(he)吸引客戶；在三大(da)商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)(quan)逐漸形成過程中，企業(ye)發現酒店(dian)并非專業(ye)辦(ban)公環(huan)境，于是搬(ban)到純(chun)寫字樓(lou)，如國(guo)貿(mao)中心、嘉里中心以(yi)及(ji)金融街的(de)一些(xie) 寫字樓(lou)。

　　隨著經(jing)濟的(de)發展，具備產(chan)業聚集優勢的(de)亦莊、上(shang)地、望(wang)京等(deng)二(er)線(xian)商圈開始興起，對(dui)企業的(de)吸引力也越來越大(da)。如北電(dian)網絡、ＬＧ、摩托 羅拉(la)和愛(ai)立信相繼宣(xuan)布將總部從(cong)CBD遷往望(wang)京；TOM從(cong)東方廣場(小區(qu)網 論壇)搬到(dao)BDA，這都(dou)從(cong)一(yi)個側面說(shuo)明(ming)，企業從(cong)重視(shi)生(sheng)產(chan)轉到(dao)重視(shi)智力、重視(shi)軟(ruan)件(jian)，對(dui)綠(lv)色生(sheng)態環境的(de)要求越來越高(gao)，同時(shi)在一(yi)步(bu)步(bu)降(jiang)低運營(ying)成本。

四、不同類型的企業有不同的寫字樓選址要求

　對于一(yi)部(bu)分企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)可能宜于選(xuan)擇二(er)線商(shang)圈(quan)，如(ru)：網絡公司(si)、軟件研發公司(si)等；但(dan)是(shi)銀行(xing)、保險(xian)機構(gou)、律(lv)師(shi)(shi)事(shi)務(wu)(wu)所(suo)、會計師(shi)(shi)事(shi)務(wu)(wu)所(suo)、廣告公司(si)、咨詢公司(si)、商(shang)務(wu)(wu)代表處(chu) 等服務(wu)(wu)類企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)則更加適合CBD、金(jin)(jin)(jin)融(rong)街、中關(guan)村三大商(shang)圈(quan)，因(yin)為(wei)這些(xie)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)要大量(liang)接觸客戶，需(xu)要集聚效應，是(shi)不(bu)可分割(ge)的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈。以北(bei)京(jing)金(jin)(jin)(jin)融(rong)街為(wei)例，統計顯示， 進(jin)駐金(jin)(jin)(jin)融(rong)街的(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)主要集中在金(jin)(jin)(jin)融(rong)業(ye)(ye)(ye)，約占入(ru)駐金(jin)(jin)(jin)融(rong)街全部(bu)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)二(er)分之(zhi)一(yi)，而隨著該區(qu)域寫字樓(lou)供應量(liang)進(jin)一(yi)步增長(chang)，將會有更多(duo)的(de)金(jin)(jin)(jin)融(rong)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)和(he)與之(zhi)相關(guan)的(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)入(ru)駐 金(jin)(jin)(jin)融(rong)街。根據北(bei)京(jing)寫字樓(lou)信息網的(de)調查，在金(jin)(jin)(jin)融(rong)街的(de)客戶中，整(zheng)棟、整(zheng)層購(gou)買作為(wei)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)總部(bu)或(huo)區(qu)域總部(bu)的(de)占據相當比例。這正(zheng)是(shi)由企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)特點和(he)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈集聚所(suo)產(chan)(chan)生(sheng)的(de)結 果。

　　總之，企業選擇寫字(zi)樓應(ying)綜合各方面因素。只有選擇適合自己公(gong)司的(de)產業特點、適合自己公(gong)司財務狀(zhuang)況、員(yuan)工狀(zhuang)況的(de)寫字(zi)樓才是最好的(de)最適合的(de)。